上半年，在貨幣和行業(yè)政策的雙重刺激下，大連樓市整體上呈現(xiàn)量升價平的態(tài)勢，均價環(huán)比下滑1%，成交量同比漲幅16%，庫存周期從36個月下降為22個月，去庫存效果顯著。均價下滑是受成交結(jié)構(gòu)影響，市場主流項目價格普遍有小幅上調(diào)。受益政策利好，壓抑多時的改善需求在上半年積極進場，90-160㎡產(chǎn)品占比進一步上升，占據(jù)50%市場成交份額。從板塊看，分化嚴重，熱點板塊庫存不足12個月，而少數(shù)冰點板塊庫存則接近40個月。從發(fā)展商看，前十名品牌發(fā)展商搶占了60%的市場份額，成交向品牌高度集中。

　　02.

　　6月初，大連才落實“化解房地產(chǎn)庫存”政策，出臺了“18條意見”—需求端：棚戶區(qū)改造、人才住房鼓勵;供給端：允許開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。政策旨在消化房地產(chǎn)庫存，積極推動供給側(cè)改革。在去庫存的背景下，土地市場延續(xù)15年偏緊的供應(yīng)態(tài)勢，上半年新增供應(yīng)土地僅61萬㎡(建面)，熱點地塊真實溢價率達到51%。土地供應(yīng)緊缺和品牌發(fā)展商存貨不足矛盾下，二手土地和在建項目收購趨熱。

　　03.

　　下半年，鑒于改善需求邊際下行、政策面趨于穩(wěn)定等因素，我們認為銷售增速將會放緩，價格受到高庫存壓制，成交結(jié)構(gòu)影響下預(yù)計有5%-10%的小幅上漲。在規(guī)模效應(yīng)-融資成本正循環(huán)下，行業(yè)集中度將進一步提升。