今年上半年，從中央到地方政府，宏觀調控政策頻頻加碼，市場出現(xiàn)了明顯反應，房價上漲勢頭得到遏制。

　　如何看待這一輪的政府調控?“房子是用來住的不是用來炒的”如何實現(xiàn)?中國未來房地產(chǎn)走向何方?剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、執(zhí)行官郁亮，接受“新華視點”記者專訪，對房地產(chǎn)市場的焦點問題坦陳看法。

　　談宏觀調控：需要功能回歸

　　記者：上半年，中國房地產(chǎn)的關鍵詞就是調控,你如何評價這一輪的房地產(chǎn)調控?

　　郁亮：我覺得這次房地產(chǎn)行業(yè)的調控，有點像回到1998年左右。那時候住房改革剛剛開始，啟動了房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓(603883,股吧)的居住需求，拉動內需增長。

　　今天行業(yè)站在一個新的起點上。近期，上海(樓盤)表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計劃，標志著一線城市正為解決居住問題做努力。

　　記者：住房租賃市場一直都有，現(xiàn)在重提租售并舉有何深意?

　　郁亮：租售并舉是建立房地產(chǎn)調控長效機制的重要舉措之一，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場更多的是在“補課”。2015年數(shù)據(jù)，居住消費占GDP比重，美國是12.5%，英國15.7%，德國12.1%，日本14.1%，中國6.7%，居住消費包括租金、物管、裝修等。從國際看，我們租賃市場的發(fā)展空間很大。

　　從現(xiàn)實看，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個人放租，服務商太少。萬科是少數(shù)幾個試水者之一，目前已經(jīng)開辦長租公寓1.2—1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

　　從政策看，目前的租金回報率1%-2%左右，這導致大家“賠本賺吆喝”;再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。

　　談未來：中國城市化進入第二階段，房地產(chǎn)業(yè)洗牌

　　記者：目前一線城市樓市出現(xiàn)“僵局”，而三四線城市房地產(chǎn)比較火熱。你認為中國房地產(chǎn)市場的未來會怎樣?

　　郁亮：我認為高房價很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象，但現(xiàn)在有兩個轉折點。一個是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長時間內是流動性總基調，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個因素是行業(yè)加速轉型的關鍵。

　　同時，我們認為，中國城市化已經(jīng)進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業(yè)、勞動力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線城市、強二線城市的周邊區(qū)域，伴隨著城市圈帶的擴張，都有很大發(fā)展空間。

　　軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，結合我們回到“只住不炒”的原點、初心，再加上金融縮表等背景，我認為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來，萬科的布局也將出現(xiàn)變化，會更強調特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念、方向會有調整。

　　記者：有人說北上廣深等一線城市核心區(qū)域還會繼續(xù)上漲，你怎么看?

　　郁亮：現(xiàn)在對于房價的看法很多，關注的重點不應該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認為方案也是有的。這些城市房價未來的走勢，取決于土地供應，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式。例如東京都市圈，總面積1萬平方公里，建成區(qū)面積達到8000多平方公里，其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅區(qū)，還能夠保證多數(shù)市民通勤時間在1小時之內，靠的就是“軌道+物業(yè)”，這一模式擴張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數(shù)量。在這一過程中，有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙，需要逐步解決。