“預計2018年上海(樓盤)的商業(yè)供應依然井噴，市場競爭將持續(xù)升級，圍繞IP場景打造，品牌業(yè)態(tài)創(chuàng)新，驅(qū)動的精益化運營管理，將成為項目重要抓手。”
2017年以來，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策在全國范圍相繼出臺，限購、限貸、限價等調(diào)控政策的加碼讓市場形勢從嚴從緊。在此背景下，許多開發(fā)企業(yè)開始將目光轉向商業(yè)地產(chǎn)，無論是新領域的探索，還是固有領域的深耕，商業(yè)地產(chǎn)在新的市場環(huán)境下打開了新的發(fā)展空間。而整個2017年商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情也隨之一路高漲。
睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心及中商數(shù)據(jù)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，截止到12月中旬，2017年上海市商業(yè)項目存量面積達到1616萬平方米，新入市項目46個，其中新增購物中心體量296.3萬平方米。上海的增長體量在過去4年中始終呈現(xiàn)持續(xù)高增長趨勢，對此睿意德預測在2018年這一數(shù)字將達到706萬平方米。
2017年末放量，存量發(fā)力
剛剛過去的2017年12月，上海迎來了購物中心開業(yè)的高峰。贏商網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當期，上海共有14個面積大于3萬平方米的商業(yè)項目正式亮相，新開業(yè)商業(yè)項目總面積超過120萬平方米。
其中，僅2017年12月16日一天，上海就有上海徐匯日月光中心、龍湖寶山天街、吳中路愛琴海購物公園、唐鎮(zhèn)陽光天地4個購物中心同時開業(yè)。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，12月新開業(yè)的商業(yè)項目分部在浦東、閔行、徐匯、寶山等區(qū)域，其中更不乏像龍湖寶山天街、上海紅星愛琴海購物公園、顓橋萬達廣場、上海世紀匯廣場這樣的體量在10萬平方米以上的項目。
以龍湖寶山天街為例，該項目于2017年12月16日開業(yè)，面積達14萬平方米，是目前寶山區(qū)最大的商業(yè)綜合體。據(jù)上海龍湖方面提供的數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)當天，寶山天街的招商率和開業(yè)率均達到99%，開業(yè)兩天客流達42萬人，銷售額達2800萬元。
值得一提的是，除了全新開業(yè)的商業(yè)項目，2017年12月上海迎來了五角場萬達和第一百貨兩個項目調(diào)整后的重新開業(yè)。
其中，五角場萬達在2017年進行了開業(yè)以來最大力度的改造，涉及調(diào)整面積達8萬平方米，占總面積的四分之一，第一批調(diào)整已于2017年9月22日率先亮相，2017年12月22日則重新迎來全面開業(yè)。而上海市第一百貨也在經(jīng)過半年調(diào)整后于2017年12月全新亮相南京(樓盤)東路商圈。
在增量提速的同時，上海商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身也在經(jīng)歷著自我升級。新一輪的優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，正不斷推動著城市與行業(yè)的發(fā)展。
事實上，早從2016年開始，中國的商業(yè)地產(chǎn)就逐漸步入震蕩調(diào)整期，整個行業(yè)也開始了從增量時代向存量時代的跨步。
據(jù)統(tǒng)計，2017年上海共有127.72萬平方米商業(yè)經(jīng)歷改造，項目主要位于內(nèi)環(huán)及中環(huán)內(nèi)。其中核心商圈所處的內(nèi)環(huán)地區(qū)改造面積占比57%，改造力度及范圍空前，而這波改造熱也預示著商業(yè)存量項目密集改造高潮的到來。
縱觀整個2017年上海的商業(yè)地產(chǎn)市場，無論是興業(yè)太古匯、長寧來福士、上海萬象城等新項目重磅亮相;還是上海世茂廣場、港匯恒隆廣場等項目啟動升級;抑或是眾多流量品牌、旗艦門店的落地無一不說明上海城市的商業(yè)活力正逐漸爆發(fā)。
一方面本土房企在上海展開了積極布局，例如是華潤、龍湖、新城均在2017年有新項目落子申城。另一方面，隨著近幾年外資開發(fā)企業(yè)展開多元化布局，頻繁亮相一線及1.5線城市，上海也成為其最關注的市場之一。
據(jù)睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年外資開發(fā)商投資的新開商業(yè)項目總量增加10個，上海占有兩席。未來幾年即將開業(yè)的外資項目同樣大部分集中于一線和1.5線城市，而這其中將有43%位于上海。
軌交助力，新業(yè)態(tài)續(xù)熱
隨著上海軌道交通條件日益完善，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路線也越來越與軌交路線發(fā)生關聯(lián)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上海新增購物中心離地鐵站點距離平均為1000米，其中有三分之二的新增購物中心離地鐵站距離800米內(nèi)。
上海龍湖相關負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者：“行業(yè)內(nèi)公認的商業(yè)布局關鍵之一就是位置，而對于龍湖來說，在這一點上的實踐更加深入。據(jù)不完全統(tǒng)計，在龍湖已開業(yè)或正在建設的商場中，有超過30座都位于軌交上蓋或周邊，已經(jīng)充分具備了TOD模式的條件和要素。”
“基于商業(yè)發(fā)展的大趨勢，軌道交通的通達性成為了商業(yè)項目是否能吸引客流的重要客觀因素之一。”RET睿意德CEO王玉珂表示。
上海龍湖方面稱，龍湖虹橋天街、寶山天街在2016年、2017年相繼開業(yè)，而第三座天街已落地上海南(樓盤)面的閔行。這三座天街均以軌道站點為中心，業(yè)態(tài)功能集工作、消費、文化、教育、居住等為一體，是整個龍湖集團TOD運營模式在上海最充分的實踐。
除了選址的慎重與思考，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，如何塑造有新意、有故事、有趣的商業(yè)產(chǎn)品也成為了開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中極其關注的重點。“加之軌道交通拉近了既有商圈的距離，對存量與增量市場提出了更高的差異化要求，商圈特色細分化成為必然。”王玉珂表示。
2017年12月，全球最大的星巴克“智慧門店”亮相上海，主打為消費者提供線上線下無縫銜接的數(shù)字化體驗。據(jù)悉，消費者在門店打開手機淘寶“掃一掃”功能，便可看到星巴克咖啡從烘焙、生產(chǎn)及煮制的全過程，同時還可通過AR技術直觀感受到工坊中的每處細節(jié)。新鮮的體驗感讓店門口排起了長長隊伍，有等候的消費者告訴中國房地產(chǎn)報記者，除了品嘗咖啡，能夠深度的了解咖啡的制作過程，并且親身體驗，是他們愿意等待的原因。
除了品牌全新概念的引入，在行業(yè)的趨勢下，品牌類型、消費方式等方面也在發(fā)生改變。例如以快時尚為代表的大眾品牌拓展速度趨緩，輕奢品牌強勢增長，為品牌市場帶來了新的活力。又例如隨著電商企業(yè)正式布局線下，使得線上線下實現(xiàn)大和解、大融合，新的技術也已經(jīng)蓄勢待發(fā)，準備著顛覆人們的生活方式和消費習慣。
事實上，經(jīng)過多年沉淀上海在消費市場上已經(jīng)形成規(guī)模效應，品牌和消費者雙向買單。不僅是國外品牌進入內(nèi)地的首選城市，更是新業(yè)態(tài)、新品牌孵化成長沃土。例如快閃店、買手店、明星店、文創(chuàng)書店均以上海發(fā)展較為集中。
“預計2018年上海的商業(yè)供應依然井噴，市場競爭將持續(xù)升級，圍繞IP場景打造，品牌業(yè)態(tài)創(chuàng)新，驅(qū)動的精益化運營管理，將成為項目重要抓手。”王玉珂表示，隨著上海消費升級的進一步提升，更多新業(yè)態(tài)新品牌落戶上海，產(chǎn)業(yè)格局也將更加多樣化，明年的上海商業(yè)地產(chǎn)市場將更值得關注。
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