改革開放30多年來，東莞腳踏實地，搶抓發展機遇，施行市、鎮、村多軌并行的發展模式，充分調動各級積級性，推動東莞集體經濟持續快速發展。眾所周知，東莞市作為地級市，東莞市下轄32個鎮街，全市集體經濟由鎮一級的集體經濟及各鎮街轄下的各村組集體經濟所組成。

　　東莞是農村集體經濟最為發達的地區之一，在規模總量方面，統計數據表明，截至2013年底，東莞市村組兩級集體總資產達1316.6億元，約占全省集體總資產的34.1%;凈資產1060.2億元，約占全省同級集體凈資產的39.1%，村組兩級總收入141.0億元，純收入93.9億元，村組均分別達到2536萬元、1689萬元。村組兩級凈資產超過1億元的村有310個，占全市總村數的55.8%;村組兩級純收入超過1000萬元的村有284 個，占全市總村數的51.1%。在發展模式方面，70年代初期，東莞興辦了全國第一家來料加工的企業，揭開了農村集體在無資金、無技術、無人才、無市場的情況下，利用舊祠堂、倉庫等作為簡易廠房，引進外資開辦來料加工廠，從而拉開了發展集體經濟的序幕。隨著工業化進程的快速發展，外資的大規模引進，農村集體逐步邁向一條開發土地，修建廠房，興辦“三來一補”和三資企業，發展加工貿易，獲取工業利潤，壯大集體經濟實力的路子。隨著城市化發展進程的加快，農村集體經濟慢慢地從市場競爭性領域退了下來，重點發展資源性物業和收益相對穩定的行業，進一步做強物業租賃經濟。通過出讓土地和建廠收租的發展模式，農村集體不僅獲得租金、管理費等收入，并且借助外來人口的不斷擴張、消費增加、土地升值等方面獲取大量的間接收益。近年來，隨著經濟社會的快速發展，“三來一補”為標志的傳統發展模式之弊端已日益凸顯。“東莞模式”已舉步維艱，昨日神話難以延續，農村集體經濟的轉型升級勢在必行，刻不容緩。

　　長期以來，東莞的大多數村組集體經濟主要依靠廠房收租獲取收入，其它經營性收入極少，是典型的以物業投資租賃為主的經濟。統計數據顯示，2013年全市村組兩級經營總收入為163億元，其中物業出租收入為118.9億元，占比72.94%，鋪租收入14.4億元，占出租收入的13.4%，而鋪租占全部收入的8.83%，直接經營、投資收益等非物業出租收入占總收入的27%。至今年11月我鎮村組兩級經營總收入為2.34億元，其中物業出租收入為1.82億元，占比78%，鋪租收入3429萬元，占出租收入的18.82%，而鋪租占全部收入的14.68%，直接經營、投資收益等非物業出租收入占總收入的22%。近年來，有部分鎮街、村組開始向物業高端化、來源多源化、收入經營化方向發展，但成效甚微。由于農村集體經濟的發展主要是依賴賣地、建廠、出租的傳統方式，一半以上的集體資產由土地轉化而來，大部的收入來源于物業出租，集體資產的保值和增值主要靠土地轉讓受益，隨著土地資源的逐漸減少，以及物業價值折扣，集體資產的保值將難以持續。

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