隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，深圳將會進一步強化產(chǎn)業(yè)升級更新項目監(jiān)管，明確改造后產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大的空間。
中房報記者 翁曉琳 深圳報道
隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，深圳“經(jīng)濟特區(qū)、全國性經(jīng)濟中心城市和國家創(chuàng)新型城市”的定位進一步明確。
2月22日, 深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于深入推進城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施(征求意見稿)》(以下簡稱“措施”)，旨在大力鼓勵工業(yè)升級發(fā)展，推動城中村危房改造。
在粵港澳大灣區(qū)時代新的歷史機遇下，基于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與勞動力優(yōu)勢的城市群市場化分工愈加明晰，深圳希望能加速產(chǎn)業(yè)升級，大力推進“工改工”。
新定位下鼓勵“工改工”
深圳用地總量遠遠小于其他一線城市，土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈。
措施對“工改工”進行多方面鼓勵，對于符合要求的“工改工”項目，甚至直接取消規(guī)劃審批環(huán)節(jié)，打開綠燈直至確認實施主體，極大地節(jié)省了報批時間。
此外，還鼓勵舊工業(yè)區(qū)進行綜合整治，在滿足《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》的前提下，合理優(yōu)化現(xiàn)狀建筑功能，通過重新劃分空間適度增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)等功能。
高力國際深圳產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒對中國房地產(chǎn)報記者表示:“新政策的目標就是促進產(chǎn)業(yè)升級，建立事前事后的全流程產(chǎn)業(yè)監(jiān)管體系，以確保‘工改工’支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，深圳將會進一步強化產(chǎn)業(yè)升級更新項目監(jiān)管，明確改造后產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大的空間。”
第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事龔勇高也對中國房地產(chǎn)報記者表示：“增加物業(yè)空間和提升土地的利用效率是其重要的出發(fā)點。粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，創(chuàng)新定位有利于深圳進一步提升優(yōu)化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的發(fā)展環(huán)境，對物業(yè)空間的需求有望進一步擴大。”
深圳自成立特區(qū)以來，工業(yè)發(fā)展速度較快，隨著產(chǎn)業(yè)的升級及擴張，轄區(qū)面積小、增量建設(shè)用地稀缺的局限性逐漸顯現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要更多的物業(yè)空間，盤活存量用地就成為一個必選項。
據(jù)高力國際跟蹤統(tǒng)計，近一年的工改城市更新項目情況，2018開年至今已有83宗批復(fù)(已公示的)，其中47%是工改項目。
除項目數(shù)量大增外，深圳供地近年來也大幅度向產(chǎn)業(yè)用地偏移。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2013年至2018年，深圳新增土地供應(yīng)中產(chǎn)業(yè)用地占比高達50%，至2018年末，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)高達70%。
“深圳土地供需矛盾突出，用地成本高成為制約實體經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。深圳可供開發(fā)的土地空間基本飽和，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)，不能滿足深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。深入推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，保障工業(yè)用地供應(yīng)，切實保障實體經(jīng)濟發(fā)展空間十分必要。”深圳市規(guī)土委相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者指出。
嚴控工業(yè)用地房地產(chǎn)化
“工改工”在深圳已經(jīng)實踐多年，在發(fā)展過程中難免會有一些項目的做法偏向地產(chǎn)化，這與“優(yōu)化空間、促進產(chǎn)業(yè)升級”的初衷相違背。
此次措施將緊密銜接2018年8月出臺的《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)工業(yè)區(qū)塊線管理辦法的通知》，控制“工改工”更新結(jié)構(gòu)，嚴格監(jiān)管產(chǎn)業(yè)類升級項目事前、事后體系，明確改造后物業(yè)支持比例、限制分割轉(zhuǎn)讓，確保深圳市產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2月14日，深圳市福田區(qū)城市更新局還擬定了《深圳市福田區(qū)舊工業(yè)區(qū)拆除重建類城市更新實施管理規(guī)定(征求意見稿)》。在管理規(guī)定中，更新單元在確認實施主體后一個月內(nèi)，必須與產(chǎn)業(yè)部門簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議將作為簽訂土地使用權(quán)出讓合同依據(jù)之一。同時，項目在申請預(yù)售時也將參考區(qū)產(chǎn)業(yè)部門提供的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議履行意見，不符合條件的項目極可能無法取得預(yù)售證進行銷售。
事實上，為了避免產(chǎn)業(yè)項目的地產(chǎn)化，深圳已經(jīng)出臺一系列政策文件，對產(chǎn)業(yè)項目的產(chǎn)品設(shè)計、用地性質(zhì)、容積率水平及銷售政策等作了詳細規(guī)定。例如深圳市政府要求各區(qū)區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地面積不得低于轄區(qū)區(qū)塊線總用地面積的60%。單個區(qū)塊線內(nèi)的工業(yè)用地面積，原則上不低于該區(qū)塊總用地面積的60%。
有房企人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“這兩年很多工改類項目都打擦邊球，做成了公寓類產(chǎn)品，與政府開發(fā)初衷相違背。以前大家鉆空子，利用政策真空帶做產(chǎn)品，有的項目還可以做權(quán)售。現(xiàn)在開發(fā)商介入‘工改工’，政府關(guān)心的不是規(guī)劃做得多合理，而是什么企業(yè)類型能落地。”
研發(fā)辦公物業(yè)存量超1500萬平方米
值得注意的是，一方面招拍掛和城市更新供應(yīng)了大量產(chǎn)業(yè)用地;另一方面，限制研發(fā)辦公物業(yè)轉(zhuǎn)作類住宅銷售，鼓勵了工改項目回歸產(chǎn)業(yè)升級，這也促使了研發(fā)辦公物業(yè)存量的不斷上升。根據(jù)第一太平戴維斯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部的統(tǒng)計，截至2018年年底，深圳研發(fā)辦公物業(yè)總存量已達1516萬平方米，南山區(qū)及龍崗區(qū)為兩大供應(yīng)集中區(qū)域。第一太平戴維斯預(yù)計，在未來8~10年市場或?qū)⒃黾?500萬平方米研發(fā)辦公物業(yè)的供應(yīng)量。
“深圳的產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展非常快，對研發(fā)辦公物業(yè)的需求呈現(xiàn)不斷擴張的態(tài)勢。長期來看，市場供應(yīng)不會過剩;短期來看，需求的釋放有可能跟不上供應(yīng)節(jié)奏，將會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的供大于求。”龔勇高表示。
據(jù)高力國際統(tǒng)計，目前深圳的寫字樓總存量約為692萬平方米，預(yù)計2019~2021三年新增供應(yīng)約為690萬平方米，呈現(xiàn)倍數(shù)成長的情況。
目前“工改工”市場競爭激烈已經(jīng)是不爭的事實，但是對于開發(fā)商來說，工改類城市更新項目獲取成本相對較低。目前深圳有30多家本地開發(fā)企業(yè)布局工改領(lǐng)域，且大部分企業(yè)已設(shè)立以工改為核心的業(yè)務(wù)部門。
中糧地產(chǎn)方面對中國房地產(chǎn)報記者表示：“順應(yīng)企業(yè)轉(zhuǎn)型要求，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變。工改項目產(chǎn)品兼具研發(fā)辦公與生活配套，可有效提高產(chǎn)城良性互動與協(xié)同發(fā)展。深圳以工業(yè)立市，目前逐漸轉(zhuǎn)型為技術(shù)密集的高端制造業(yè)。在這個大背景下，歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)均高度重視深圳工業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來走向，深圳地產(chǎn)商應(yīng)該順應(yīng)國家發(fā)展戰(zhàn)略要求，積極開拓與發(fā)展‘工改工’項目。”
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