目前，廣州“因城施策”正在逐漸細化，不再是“一城一策”，而是逐步走向“一區一策”。黃埔區、南沙區、花都區相繼出臺了針對人才的樓市政策，微調成為廣州樓市的新特點。
相關負責人士表示，上述政策出臺在于吸引人才，促進產業轉型升級。盡管政策出發點并非出于提振樓市，但是廣州2019年樓市整體冷清，不少樓盤打七折出售不足為奇。數位受訪業內人士對此現象持樂觀期待，利好剛需，助于擠出投機泡沫。
逐區松綁以吸引人才
廣州市黃埔區住房和城鄉建設局12月20日發布了《廣州市黃埔區住房和城鄉建設局關于完善人才住房政策的通知》(下稱《通知》)。
具體到購房人群來看，該《通知》指出，經區認定的在黃埔區連續工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區范圍內購買1套商品住房。在黃埔區工作，持有廣州市人才綠卡或經區認定的杰出人才、優秀人才、精英人才、名校(園)長、名教師、優秀醫學專家、黃埔工匠，其父母或配偶父母均可在黃埔區范圍內購買1套商品住宅。港澳居民在黃埔區范圍內購買商品房享受與廣州市戶籍居民同等待遇。
廣州于2017年3月升級樓市限購，規定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續繳納五年社保，僅增城區和從化區除外。
此次放寬限購的黃埔區也是廣州的主城區。一時間，這也引發外界關于廣州借吸引人才的名義，變相放寬限購的諸多猜測。
這種說法的確有其合理性。早在黃埔區之前，花都區、南沙區均采用了類似調控政策。
12月17日，花都區人社局發布《人才綠卡申領指南(修訂版)》(下稱《指南》)，宣布取消申報對象在社保繳納等方面的制約，降低獲得人才綠卡的門檻。花都區人才綠卡是2019年7月推出的。持有該卡可享廣州市戶籍居民待遇，在該區買房自住。此前申請這一綠卡，需要在該區購買社保六個月以上。盡管《指南》全文未提及放寬樓市限購，但降低人才門檻即意味著：符合條件的人才在花都區買房，將不受戶籍、社保限制。
12月13日，廣州南沙區出臺新政放松學歷購房限制，其中在南沙區工作、學習的本科及以上學歷人才，在該區范圍內購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。
對于近日市場盛傳的廣州或借引進人才放松樓市調控，一位不愿透露姓名的廣州市住房和城鄉建設局部門負責人士對此予以明確否定，“這并不是要放松廣州樓市，我們也提前進行過政策的壓力測試，對市場不會有大的波動，最多是短時間成交量的微升。”該人士向第一財經記者坦言， 這主要是應黃埔、南沙、花都這幾個區產業發展、人才引進的需求做的小幅調整，建議外界不要過度解讀。
黃埔區政府一位負責人士在接受第一財經記者采訪之際也表達了類似的觀點。“黃埔區目前發展科技、智能制造、生物醫藥等產業需要人才，我們也希望能解決人才的安居問題，進而‘樂業’。”
“黃埔區庫存房確實不多，所以限購政策也跟花都、南沙不一樣。黃埔區的新政還是有挺多限制的，不是說本科就行，還需要工作半年，最穩妥的還是拿到人才綠卡或者黃埔區政府認定的人才，才不限購，它實際上只是放松對高端人才的限購政策，并不是說放松整個市場。這個新政出臺也不是為了賣房，是為了留住人才。”黃埔區萬科幸福譽樓盤的一位置業顧問告訴第一財經記者，政策出來市場有回暖，但主要是吸引了原本計劃在增城、從化、佛山置業的人群。
相較之下，放松限購的花都區、南沙區住宅庫存高企。多個外部機構的數據都顯示，兩區的未售住宅面積分列全市二、三位，僅次于增城區。同時，二者的去庫存消化周期都在10個月以上。
花都區政府人士在接受第一財經記者采訪時也否定了是基于去庫存的目的進行樓市松綁。“這兩年區在大力發展空港經濟、文旅項目等服務性產業，需要更多的人員流入。”
樓市價格微跌
盡管廣州部分區的松綁主要基于吸引人才、促進產業。但是不得不說，廣州的樓市相比于2017年調控升級來說限制在松綁。
廣州的非戶籍人口的購房資格已經在11月22日微調。廣州允許個稅和社保繳納記錄作為互證材料，部分此前社保斷繳的人因此獲得購房資格。
與樓市松綁對應的是廣州清冷的樓市交易。
國家統計局發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2019年11月，廣州新建商品住宅價格環比下跌0.5%，是一線城市中唯一下跌的城市。
2019年，受粵港澳大灣區規劃綱要正式對外公布利好，3月份市場掀起一波回暖行情，但隨著7月底中央重申嚴格把控樓市、中美貿易摩擦升級，及房地產流動性的大幅收緊，廣州成交量價逐步下行，前高后低特征明顯，買家購房心態產生變化。
具體到二級商品住宅市場表現來看，據合富研究院監測，1~11月，全市新增供應702萬平方米，同比下降20%，網簽774萬平方米 ，網簽均價28367元/平方米;下半年開始，部分區域迎來降價潮，中心走量項目價格普遍降幅(比對上半年)約為5%，外圍增城、花都、從化走量項目價格降幅約為10%~15%，個別項目價格降幅達20%。
“即便是學位房、好地段不愁賣的房子價格也普遍下調5%~10%，打七折賣房是普遍現象。倒不是沒人買，主要是大家對于樓市預期悲觀，所以想買的剛需客也不著急了，投資客熱情也大打折扣。”越秀區數位中介人士都表達了類似看法。
廣東中原地產項目部總經理黃韜在接受第一財經記者采訪時直言，這是廣州樓市回歸“房住不炒”的階段性陣痛。
“在廣州樓市今年高位橫盤的背景下，投資客是最早被清洗出去的，樓市清冷對于他們的投資信心帶來很大挫傷。”黃韜樂觀表示，這對于剛需購房者來說是利好。
“房屋價格保持平穩可控是主基調，購房者需保持理性。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。
