正在轉(zhuǎn)型的泛海控股，已將越來越多房企重點布局的武漢作為了其戰(zhàn)略實施的重要支撐平臺。

　　從2002年進入武漢至今，泛海武漢公司一直在開發(fā)土地面積達約4000畝、總體量達1400萬平方米的武漢中央商務(wù)區(qū)項目。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，武漢CBD項目一直是泛海控股的重要盈利支撐點，2015年泛海控股累計簽約銷售額150.84億元，其中武漢中央商務(wù)區(qū)項目的銷售額就有約66億元。

　　泛海武漢公司透露，作為泛海控股地產(chǎn)板塊重要力量，“泛海武漢公司已成為泛海控股‘產(chǎn)融一體化’戰(zhàn)略實施的重要支撐平臺” 。

　　定位華中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、區(qū)域金融中心和總部聚集中心的武漢中央商務(wù)區(qū)項目，未來將逐漸成為泛海控股保險、信托等金融資產(chǎn)的載體，幫助轉(zhuǎn)型中的泛海控股集團由單一地產(chǎn)銷售向不動產(chǎn)經(jīng)營、金融服務(wù)、投資管理等多元模式轉(zhuǎn)移。

　　泛海武漢公司在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，為了盡快讓這一重點項目入市，自2008年項目動工以來，泛海武漢公司每年新開發(fā)量達約100 萬平方米，高峰時期同時在建的甚至有400 多萬平方米，每年投入近百億元。僅今年上半年，為開發(fā)武漢中央商務(wù)區(qū)寫字樓、住宅、商業(yè)等多個子項目，泛海就為此融資近200億元。

　　不過，在越來越多房企加大武漢布局的情況下，不管是住宅還是商業(yè)、寫字樓市場，競爭都日漸激烈。在巨額投入的情況下，如何確保盈利能力也成為了泛海需要考慮的問題。

　　對此，泛海武漢公司表示，激烈的競爭環(huán)境下，武漢未來商辦物業(yè)的競爭將是品質(zhì)、區(qū)位和產(chǎn)業(yè)聚集能力的比拼，優(yōu)質(zhì)的資源將占據(jù)主要的市場份額。而從城市功能區(qū)的開發(fā)角度來說，產(chǎn)業(yè)引進、配套設(shè)施等是促進區(qū)域發(fā)展的有利因素，這方面的投入也會帶來開發(fā)物業(yè)價值的升值。

　　因此，在泛海武漢公司看來，擁有住宅、公寓、寫字樓、會展、商業(yè)、酒店等物業(yè)類型，具有規(guī)模效應(yīng)的武漢中央商務(wù)區(qū)項目有著明顯的競爭優(yōu)勢。他們認(rèn)為，武漢中央商務(wù)區(qū)并不是一個單一的地產(chǎn)項目，而是一個“高品質(zhì)的城市功能區(qū)”。

　　目前，招商銀行、郵政儲蓄銀行、平安銀行等企業(yè)的區(qū)域性總部已確定落戶武漢中央商務(wù)區(qū)，其中的泛海城市廣場購物中心和泛海喜來登酒店已在2014年開業(yè);高達438米的地標(biāo)項目“武漢中心”也已在2015 年封頂。

　　泛海武漢公司預(yù)期，隨著住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等眾多物業(yè)陸續(xù)交付并投入使用，各方面的功能逐漸成熟完善，初具區(qū)域規(guī)模的武漢中央商務(wù)區(qū)影響力在提升，未來“在銷售和運營上也將會上一個新的臺階”。

　　據(jù)透露，泛海武漢公司今年的銷售目標(biāo)為57.65 億元，計劃推貨量約為26萬平方米。而2016年上半年，該公司的銷售額就已達約43.6億元。

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體對泛海武漢公司的采訪實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：武漢泛海去年的銷售額超60 億元，今年的目標(biāo)是多少?武漢中央商務(wù)區(qū)項目今年計劃推貨量是多少?重點子項目有哪些?

　　武漢泛海：武漢公司全年銷售目標(biāo)為57.65 億元，計劃推貨量約為26萬平方米，重點包括泛海國際蘭海園、香海園、碧海園豪宅項目，泛海國際桂海園、蕓海園高端住宅以及部分公建項目。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：今年3 月份，泛海控股宣布要定增150 億元投入到武漢中央商務(wù)區(qū)的5 個子項目，未來公司計劃對該項目投入多少資金?該項目體量巨大，此前開發(fā)進度也較為緩慢，開發(fā)過程中是否遇到建設(shè)及資金方面的難題?預(yù)計什么時候可以整體完工?

　　武漢泛海：武漢中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)進度其實很快，之前這里是機場，所有的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都需要重建，屬于城市成熟區(qū)中的“生地”。2007 年軍方4000 畝土地移交后，公司從2008 年底櫻海園正式開工，前五年，為了讓CBD 早出形象，一方面加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一方面公司以每年約100 萬平方米的新開發(fā)量加快推進，高峰時期同時在建有400 多萬平方米，每年近百億的投入。

　　目前，武漢中央商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模并逐漸成熟，招商銀行、郵政儲蓄銀行、平安銀行等區(qū)域性總部相繼確定落戶，泛海城市廣場購物中心和泛海喜來登酒店2014 年陸續(xù)開業(yè);地標(biāo)項目438 米的武漢中心2015 年已封頂。武漢CBD 項目作為泛海控股的重點項目，將會加大項目投入力度，加快推進項目建設(shè)進程，預(yù)計到2020 年，公司投資開發(fā)范圍內(nèi)的項目大部分將建成。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：2015 年武漢新開商業(yè)項目19 個，今年還將有和記黃M+、凱德廣場、永旺夢樂城等商業(yè)綜合體項目入市，武漢中央商務(wù)區(qū)項目中也有體量較大的商業(yè)、寫字樓等物業(yè)，您是否擔(dān)心競爭問題?武漢商業(yè)及寫字樓市場一直處于不溫不火的狀態(tài)，您怎么看武漢商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭與未來的發(fā)展?

　　武漢泛海：面對激烈的競爭環(huán)境，武漢未來商辦物業(yè)的競爭將是品質(zhì)、區(qū)位和產(chǎn)業(yè)聚集能力的比拼，優(yōu)質(zhì)的資源將占據(jù)主要的市場份額。

　　武漢中央商務(wù)區(qū)作為華中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、區(qū)域金融中心和總部聚集中心，與一般物業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，經(jīng)過多年發(fā)展建設(shè)，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等眾多物 業(yè)相繼交付投入使用，區(qū)域逐漸成熟完善，影響力和輻射力正大幅提升，目前已成功吸引了招商銀行、平安銀行、郵政儲蓄銀行等總部巨頭的進駐，以及 超過1000 家的創(chuàng)新型、成長型企業(yè)，詮釋出超強的金融聚合效應(yīng)，未來地位和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)將為企業(yè)營造快速發(fā)展的平臺，因此武漢CBD 內(nèi)的商辦物業(yè)具有更強的市場競爭力。2013-2015 年，武漢CBD 在售的寫字樓項目泛海國際SOHO城在武漢市場一枝獨秀，始終處于領(lǐng)先地位，充分說明了這一點。隨著武漢中央商務(wù)區(qū)商務(wù)物業(yè)建設(shè)進程的推進，特別是隨著核 心區(qū)的逐步建設(shè)建成，區(qū)域覆蓋效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)與日俱增，相信武漢CBD 在銷售和運營上會上一個新的臺階。

　　從目前市場環(huán)境看，商業(yè)的供應(yīng)量持續(xù)增加，在經(jīng)濟增速放緩、電商沖擊等考驗下，不管是銷售型還是持有 型商業(yè)競爭都較激烈。辦公物業(yè)特別是中心區(qū)域的純寫字樓項目呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場前景較好，持有型辦公物業(yè)的租金上漲，空置率下降，但由于 物業(yè)供應(yīng)量大幅增加，后期去庫存也面臨一定的壓力，同時受到經(jīng)濟增速放緩的影響，后期租金上漲幅度將放緩，武漢商辦物業(yè)處于機遇與挑戰(zhàn)并存的態(tài)勢。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：公司在武漢只有一個項目，今年有沒有意向在武漢市場進行擴張?從泛海控股業(yè)績報告來看，武漢幾乎貢獻了一半的銷售額，武漢在公司戰(zhàn)略規(guī)劃中是處于什么地位?對于越來越熱的武漢樓市您怎么看?

　　武漢泛海：泛海控股正在實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，致力于打造“以金融為主體、以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、以互聯(lián)網(wǎng)為平臺”的產(chǎn)融一體化跨國企業(yè)集團，金融板塊是集團未來發(fā)展的重要支撐。

　　作為泛海控股地產(chǎn)板塊重要力量，武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司，已成為集團“產(chǎn)融一體化”戰(zhàn)略實施的重要支撐平臺，多年投資開發(fā)的積淀，已形成了 酒店、商業(yè)、寫字樓、地下停車場等優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資產(chǎn)，保險、信托等金融資產(chǎn)也陸續(xù)歸集到武漢公司，公司的主要盈利模式也將由原來的單一地產(chǎn)銷售向不動產(chǎn)經(jīng) 營、金融服務(wù)、投資管理等多元模式轉(zhuǎn)移。同時，擁有好的地塊項目，也會考慮新的擴張投入。

　　近年來，武漢經(jīng)濟總量和發(fā)展速度明顯的提升， 整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，城建和經(jīng)濟發(fā)展進入收獲期，GDP 位列全國第八，擠入萬億俱樂部，作為長江經(jīng)濟帶的重要承載，武漢市的發(fā)展態(tài)勢毋庸置疑。雖然目前經(jīng)濟下行壓力較大，武漢經(jīng)濟增速放緩，但仍保持著較高的增 長率，常住人口密度較高以及武漢住宅市場目前處于供小于求的局面，都為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)，武漢未來幾年房地產(chǎn)市場也將是一個趨穩(wěn)的狀態(tài)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：并購日益成為房企拿地與擴張的一種重要方式，有分析認(rèn)為，并購背后的實質(zhì)是行業(yè)洗牌與資源稀缺，您是否認(rèn)同?房地產(chǎn)行業(yè)進入并購時代了嗎?

　　武漢泛海：房企并購并非新生事物，在近兩年成為企業(yè)拿地和擴張的重要手段。在2015 年12 月底召開的中央經(jīng)濟工作會議中，提出“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這一舉措可以促使資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，推動規(guī)模房企做大做強，進而降低采 購、融資成本，也有利于標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化推進。未來，隨著行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的不斷加深，房地產(chǎn)并購將不斷呈現(xiàn)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力在減弱，企業(yè)可以通過哪些調(diào)整來提升盈利能力?您認(rèn)為“去地產(chǎn)化”是否一個選項?

　　武漢泛海：作為華中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，武漢CBD 從來不是一個單一地產(chǎn)項目，而是一個高品質(zhì)的城市功能區(qū)。武漢CBD 產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大，聚集程度高。大量的辦公、商業(yè)等物業(yè)供應(yīng)，區(qū)域未來必將匯聚現(xiàn)代金融、國際商貿(mào)、信息咨詢、都市旅游等核心產(chǎn)業(yè)，吸引眾多跨國集團總部、創(chuàng)新型高端服務(wù)企業(yè)匯聚于此,成為武漢面向世界，與全球金融、貿(mào)易、信息、會展和文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)交流的窗口和平臺。

　　我們一直將武漢中央商務(wù)區(qū)作為一個城市的經(jīng)濟中心和金融中心來打造的，從城市功能區(qū)的開發(fā)角度來說，產(chǎn)業(yè)引進、配套設(shè)施等是促進區(qū)域發(fā)展的最有利因素， 這方面的投入會帶來開發(fā)物業(yè)價值的升值，發(fā)揮綜合效益，進而提升盈利能力;另一方面，綜合性物業(yè)的開發(fā)，形成的優(yōu)質(zhì)酒店、商業(yè)、寫字樓、地下停車場等不動 產(chǎn)資產(chǎn)，與金融、保險、信托等產(chǎn)品進行整合，就是去“地產(chǎn)化”的一個較好選擇。