作為樓市“四小龍”之一，2016年以來，蘇州市住宅交易出現井噴式上揚，而商業地產卻遇冷，商業與住宅呈現出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。

　　近日，蘇州“商改住”新政出臺，迅速成為業界關注的焦點。

　　對此，多位受訪人士向《中國經營報》記者分析稱，蘇州商業庫存去化壓力大是客觀事實，商業項目運營情況也不容樂觀，低租金、高空置率，部分項目業主和開發商之間還存在糾紛。房企相關負責人則認為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉舵”的機會，具體落地細則值得期待。

　　蘇州允許部分商辦轉為住宅

　　在消化體量巨大的商業庫存方面，蘇州近日再出新招。

　　1月20日，記者登錄蘇州市政府官網查詢看到，蘇州市人民政府于1月9日發布了《關于加快引導推進蘇州市區商業辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》(以下簡稱《實施意見》)，允許符合條件的商業辦公用房轉為住宅。

　　多位受訪人士向記者分析稱，蘇州商業庫存去化壓力大是客觀事實。

　　蘇州房地產資深人士岳軍提到：“蘇州商辦物業庫存量大，出清周期應該在5年左右，去化也比較緩慢。最重要的是價格倒掛，園區湖東甲級寫字樓成交價格基本上在1.4-2萬每平之間，和住宅接近3萬每平的成交均價相差很大?！?/p>

　　同時，中原地產蘇州總監程杰告訴記者，過去多年蘇州市場商辦用地出讓一直比較多，但是商辦用地開發之后的銷售和經營情況并不理想，很多項目出現了閑置。

　　“從目前的情況來看，庫存量仍然偏大。整個商辦市場的庫存大概有52000多套，面積560萬平方米左右，這里面包括商鋪、酒店式公寓和寫字樓。每一類產品面臨的情況不盡相同，2016年底，酒店式公寓的去化周期為14個月左右，商鋪的去化周期為50多個月，寫字樓的情況則更為嚴峻，去化周期達到100個月?！?/p>

　　程杰稱，從商業項目的運營情況來看，空置率居高、租金難達預期，部分項目的業主和開發商之間還存在糾紛，至今仍未解決。

　　“蘇州對于低效產業用地的整治，則是此次商辦項目受到管制的一個重要原因?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進稱，此類項目利用效率不高，空置率也大，所以積極進行轉型是理所應當。同時，針對蘇州創新創業等因素而積極增加相關物業的供應，則體現了產業轉型的思路。

　　《實施意見》提出，對出讓項目所在區域商業辦公供應明顯偏多或在建規模過大，項目尚未開工建設或未開始銷售(包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置)的，可由建設單位申請，通過調整土地規劃條件、用途，引導項目建設用地轉型利用，用于住宅或國家支持的新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等項目用途的開發建設。

　　同時，《實施意見》規定：對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應按程序申請批準同意后，重新辦理相關用地手續、核定相應的土地價款。并提出，對市場銷售利用困難、開發建設限制因素較多的商業辦公項目，可以根據項目實際情況，按照“一項目一策”的原則，采取相應措施促進銷售利用。

　　《實施意見》指出，2015年1月1日前，已取得國有土地使用權、符合申請條件的建設項目，可以申請用地規劃調整。2015年1月1日以后通過公開交易方式取得國有土地使用權的項目，則必須按確定的用途條件進行開發建設，不得申請調整。

　　政策落地效果有待觀察

　　新政出臺，高企的商業庫存似乎看到曙光，不過，要真正享受“商改住”帶來的福利，并非易事。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉曾撰文指出，“商改住”并非那么好實現?！啊谈淖　隙ㄊ菐讉€部門聯合操作，如此一來，如果‘商改住’政策落實部門不清晰，在操作過程中相關政府部門可能會出現相互扯皮，不作為的現象，政策效果難以有效發揮。 ”

　　那么，在具體操作中，又需要邁過哪幾道坎?

　　程杰提出，政策出來之后，還需要有配套細則發布，將之落地。比如說，商辦項目的水電費一直偏高，商辦用房轉公寓之后，是否可以考慮將水電費降下來。

　　嚴躍進則對記者表示，類似的政策實際上此前包括沈陽等也有過出臺，所以并不是首例。但和沈陽等市場相比，沈陽本身是從鼓勵人才購房的角度出發的，而蘇州此次更多的是從補充住宅庫存的角度出發。

　　“當然衍生的問題類似落戶、入學等內容也需要在土地屬性轉變的同時，積極進行關注。后續建議嚴格此類用房的轉性。但一旦轉變為住宅項目，建議相關費用讓房企承擔，而不需要讓業主來承擔，同時積極給予各類福利和配套?！?/p>

　　“蘇州的城市規劃基本上分三個階段：1986年城市總體規劃是挑出古城發展新區;1996年是一城兩翼發展格局;2011年以后有了大的改進?！痹儡姺Q。

　　岳軍提出，2011年城市總規確定了城市發展邊界，強調在存量土地上下功夫，改善城市環境，使城市更宜居，城市發展建立“精明增長”的模式，之前為了發展樓宇經濟推出的大量商辦用地造成庫存積壓，也有了“精明發展”的用武之地，結合城市新興產業、養老產業等產業發展需求可以做用地性質變更，這或是政策出臺的深層次原因。至于此次“商改住”去庫存的效果，仍需要進一步觀察。

　　而追溯“商改住”的歷史，早在2016年6月，國務院辦公廳就曾在《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提出，“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。”

　　2016年3月25日，四川省政府常務會議審議通過促進經濟穩增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措施，已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款。

　　2016年3月，昆明在規劃新規中亦明確了“商改住”標準，要求商業用地調整成為居住用地，應適當降低開發強度，同時開發商要充分考慮改造范圍內各類公建配套設施配建情況，因增加人口規模導致需增加片區公建配套設施的，原則上應在自身改造范圍內解決。