今日，大河報·大河客戶端記者獨家獲悉，鄭州市政府已于3月7日出臺《鄭州市人民政府關于處理國有建設用地上不動產登記相關問題的意見》，該《意見》對包括沒有土地信息、越界跨宗、鐵路單位住房等此前諸多困擾不動產登記的問題給出相應的解決方案。“這個方案還是很‘給力’的，所關注到的問題，基本上覆蓋了鄭州絕大多數的問題小區。同時，上述兩條內容意味著對符合《意見》中所涉及問題的普通群眾而言，其所在小區的擬處置方案，上報市政府批準后，就可以辦理不動產登記業務了。”看完《方案》一業內人士這樣評價。另有消息稱，從今日起，鄭州部分不動產分中心已開始受理此前存有歷史遺留問題小區的業務。

　　“解決方案”強調證繳分離，提高效率

　　先有對布廠街19號院、綠云小區、嵩岳小區等鄭州不動產“卡殼”典型小區進行的先期權籍調查，再有張貼在上述其中小區門口，關于解決歷史遺留問題的公告(詳見3月6日大河報A14版)。進入3月，已困擾鄭州大半年之久的不動產登記問題漸漸有了解決的預兆。

　　今日上午，大河報·大河客戶端記者獨家獲悉，鄭州市政府已于3月7日出臺《鄭州市人民政府關于處理國有建設用地上不動產登記相關問題的意見》。《意見》中鄭州市政府明確要求市內五區政府、市政府各有關部門、各有關單位本著尊重歷史、實事求是，依法依規、提高效率，先期辦理、證繳分離的原則，妥善解決當前鄭州市國有建設用地上不動產登記工作相關問題，進一步維護群眾合法權益。

　　值得關注的是，《意見》所提出的“證繳分離”原則，即開發建設單位欠繳規費和土地價款、越界超占國有建設用地的，有關單位要督促其限期繳清。在保留追繳權和處理權的同時，不影響購房者對房屋交易和不動產登記手續的辦理。

　　處理范圍：

　　主城區此前“卡殼”但有合法房本兒的房地產

　　《意見》明確了此次所要解決問題的具體范圍，即：鄭州市內五區、鄭東新區、鄭州經濟開發區、鄭州高新區范圍內國有建設用地上，已辦理房屋所有權證，但未完善用地或者規劃建設等手續的房地產。

　　《意見》同時指出，“各縣(市)、上街區可依據本意見精神，結合本地實際，制定本轄區國有建設用地上不動產登記相關問題處理意見。”

　　“這個方案最初的名字是叫‘歷史遺留問題’的解決方案，正式文件進一步明確了‘國有建設用地上’的范圍，也是為了杜絕如‘小產權房’等情況在這次解決問題時‘亂搭車’。”上述業內人士說解釋說，《意見》明確了這些待續解決問題的對象，必須要擁有合法的“房本兒”。對于因各種原因未辦理房本的問題房屋，“需先解決了相應問題后，再談不動產登記的問題。”他說。

　　對此，《意見》也明文強調要“加強監管”，明確對不屬于本次處理范圍的房地產項目，各級政府和各部門應嚴格把關，不得擅自搭車，違規辦理。對違反規定者，有關部門應當依法予以嚴肅查處，并將違法違規企業的有關情況納入誠信檔案并向社會公布。

　　此外，《意見》還明確已建立市政府建立處理國有建設用地上不動產登記相關問題工作聯席會議制度。由市內五區人民政府，鄭東新區、鄭州經濟開發區、鄭州高新區管委會，市規劃、國土、房管、建設、消防、公安、檢察院、法院等部門參加，統一指導全市開展國有建設用地上不動產登記相關問題的處理工作。各區人民政府、開發區管委會作為責任主體，負責本轄區內國有建設用地上不動產登記相關問題的處理，及時擬定處置方案，上報市政府批準后實施;市政府相關部門按照各自職責，密切配合，主動作為，做好相關工作。對不履行或者不正確履行職責，影響工作進展，損害行政相對人合法權益的，追究相關責任。

　　不動產登記“查無此地”解決方案

　　在此前鄭州不動產登記的過程中，相當一部分小區的相關權利人都因“查不到土地”而“卡殼”(詳見2月7日大河報A05版)。對此，《意見》也給出了具體方案。

　　《意見》明確指出，辦理不動產登記時，經查詢無土地登記信息的，按以下規定執行：

　　1.申請人能提供或者不動產登記機構能查詢到土地權屬來源文件的，不動產登記機構按照權屬來源文件批準的內容(如面積、用途和使用權類型等)進行登記。確需進行權籍調查的，不動產登記機構進行權籍調查并公告，公告無異議，按照權籍調查結果和權屬來源文件批準的內容進行登記。權屬來源文件沒有載明批準用途的，按實際用途進行登記。

　　2.市區三環(中州大道、西三環、南三環、北三環)合圍區域內(含跨三環)的房地產，申請人無法提供且不動產登記機構經查詢無土地權屬來源文件的，不動產登記機構進行權籍調查并進行公告，公告無異議的，按國有劃撥建設用地登記。

　　3.開發區管委會2005年8月1日(不含8月1日，法釋[2005]5號)之前委托開發區國土資源分局已與用地單位簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《用地協議》，并且開發區管委會向用地單位頒發過《國有土地使用證》或《建設用地批準書》的，經開發區管委會確認后，由不動產登記機構進行權籍調查并公告，公告無異議，按照權籍調查的結果和開發區管委會頒發的《國有土地使用證》(或《建設用地批準書》)證載內容進行登記。

　　《意見》明確，以上所述權籍調查結果由不動產登記機構在公開媒體進行公告，公告期15個工作日。公告有異議的，應在異議事項解決后再辦理土地信息登記。《意見》同時強調，以上土地信息未登記前，不影響已辦理的房屋交易和不動產登記事項。

　　對于“土地權屬確認”的申請主體，《意見》明確為“原開發建設單位存在的由原開發建設單位”;對于原開發建設單位不存在的，可按以下4種方式進行辦理：

　　1.原房地產開發企業已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的，可以由購房者或業主代表、業主委員會申請辦理相關手續。

　　2.政府機關、事業單位、國有企業自行開發建設的或利用自有土地與其他單位聯建的，由原單位申請，原單位已不存在的，由承繼單位或主管單位申請。

　　3.由兩個或兩個以上單位合作開發建設的房地產，合作一方或者多方已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的，可以由剩余合作方申請。

　　4.由于其他原因確實無法確定申請主體的,由房地產項目所在地鄉鎮、街道辦事處提出申請。

　　越界跨宗等問題解決方案

　　除“查無此地”的問題外，《意見》還對在不動產登記實際操作中，遇到的“房屋所在樓幢跨宗地”及其“鐵路部門住宅小區無土地信息”等問題給出了解決方案。

　　針對越界跨宗問題，《意見》給出3條解決方案：

　　1、在《商品房買賣合同》中已明確樓房歸屬宗地信息的，按合同約定落宗，土地使用年期按合同約定所落宗地使用年期確定。

　　2、無法提供《商品房買賣合同》或提供的《商品房買賣合同》中宗地信息為多宗土地的，經現場測繪樓幢界址，按房屋主體所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主體所在宗地使用年期確定。

　　3、越界超占國有建設用地的可在規劃確定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期確定。

　　而針對鐵路部門住宅小區普遍出現的“無土地信息”等問題，《意見》指出，如鐵路部門在本單位土地上建設的住宅小區，業主已取得房屋所有權證，在辦理不動產登記時經查詢無土地登記信息，但鐵路部門已取得國有土地使用證、國有建設用地批復或其他合法土地權屬來源證明的，不動產登記機構根據鐵路部門提供的土地權屬來源或出具的相關證明進行權籍調查并公告，公告無異議后辦理不動產登記。

　　補繳土地交款，看清下列具體情況

　　在辦理不動產登記手續時，一些市民會對不動產證上，宗地性質一欄中所標注的“出讓”和“劃撥”的區別搞不清楚。業內人士表示，劃撥用地是我國特有的項目建設用地的取得方式之一。一般情況下，國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業用地，以及國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地等都是常見的“劃撥用地”范圍。但在國家出臺土地有償使用規則前，一些老的住宅樓以及后來的經濟適用房等特殊房地產也會建在劃撥土地之上，這些住宅在進行不動產轉移登記時，就需補繳相應的土地價款，將土地變更為出讓性質。

　　對此，《意見》也給出了繳納范圍及標準細則：

　　購房人申請辦理出讓性質不動產權證書，需補繳土地價款的，按下列標準執行。

　　(一)開發建設單位應補繳的土地價款的標準。

　　1、1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地產，不再補繳土地價款;

　　2、1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期間已建成的房地產，補繳土地價款按照出讓價減去劃撥價收取;

　　3、1999年1月1日之后已建成的房地產，補繳土地價款按照出讓全價全額收取;國有劃撥建設用地上已建成的房地產，補繳土地價款按照出讓價減去劃撥價收取。

　　房地產建成竣工日期作為土地使用權起始年期。補繳土地價款以房地產建成竣工日期作為評估基準日。

　　(二)在2016年12月31日之前(含12月31日)，開發建設單位已被吊銷營業執照或者已注銷且無承繼單位的，可按照國有劃撥建設用地辦理劃撥性質的不動產權證書。購房人自愿繳納土地價款的，可辦理出讓性質的不動產權證書。土地價款繳納標準和程序按照鄭州市財政局、鄭州市國土資源局、鄭州市住房保障和房地產管理局聯合下發的《關于規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售補繳土地差價款工作的通知》(鄭財非稅[2012]53號)文件中“已購公有住房”有關政策確定的程序和標準執行。繳納標準為房產用途所對應土地用途的土地基準地價的5%。

　　(三)已購公有住房和經濟適用住房按照“鄭財非稅[2012]53號”規定補繳土地差價款后辦理出讓性質不動產權證書;其中配建商業部分，按“已購公有住房”有關政策確定的程序和標準執行，繳納標準為商服用地土地基準地價的5%。

　　(四)個人獨院(獨立)住宅交易涉及劃撥土地使用權轉讓的，不再單獨辦理土地使用權審批出讓手續，轉讓方按住宅用地級別對應現行基準地價的40%繳納土地出讓價款后，可辦理出讓性質的不動產權轉移登記。

　　(五)越界超占國有建設用地的，補繳土地價款標準依照前款(一)執行辦理。

　　(六)對于確權的國有建設用地上建設的房屋，按國有劃撥建設用地上的房屋辦理。

　　與此同時，《意見》還明確了各區政府、開發區管委會負責本轄區范圍內的土地價款追繳工作。市政府有關部門依據各自職責做好配合工作，確保國有資產不流失。按照購房者辦證和開發建設單位補繳土地價款分離處理的原則，可先予辦理購房者的房屋交易和不動產登記手續。但在應繳土地價款繳清之前，不予辦理開發建設單位自有部分不動產的抵押登記或者轉移登記。

　　聲音：該《意見》適用于鄭州絕大多數“問題小區”

　　“這個方案還是很‘給力’的，所關注到的問題，基本上覆蓋了鄭州絕大多數的問題小區。同時，上述兩條內容意味著對符合《意見》中所涉及問題的普通群眾而言，其所在小區的擬處置方案，上報市政府批準后，就可以辦理不動產登記業務了。”看完《方案》后上述業內人士這樣評價說。

　　他還表示，從去年8月起，鄭州主城區開始全面實施不動產登記工作以來，先后困擾鄭州不動產登記工作的“房本之爭”(詳見2016年8月31日大河報A05版)、程序繁瑣(詳見2016年11月16日A08版)、效率低下(詳見2016年11月17日大河報A04、05版)等問題已得到有效改善，但因涉及土地權屬等問題，“查不到土地信息”、“越界跨宗”等問題遲遲得不到解決。而隨著《意見》的正式下達，已困擾鄭州不動產登記大半年之久的“硬骨頭”也迎來了解決方案。

　　該業內人士指出，《意見》中最值得關注的內容便是所提出的“證繳分離”原則，及為“查無此地”的房地產進行土地信息登記前，“不影響已辦理的房屋交易和不動產登記事項”這樣的表述。