從今年6月定居在西安，趙小藝(化名)就開始不間斷地看房，但半年的時間過去了，她仍然沒有買到房，“一般的樓盤，開盤當天基本就賣完了，也不知道西安哪來這么強的購買力。”趙小藝感嘆不已。

　　云房信息的報告顯示，在剛剛過去的11月，西安全市新建商品房銷售面積為165.43萬平方米，環(huán)比上漲36.96%;成交套數(shù)合計17769套，環(huán)比上漲46.26%。前11個月累計成交面積達到2193.55萬平方米，月均銷售價格均突破萬元，這意味著2018年全年西安市商品房銷售均價將超過萬元，西安也是全國9個國家級城市中最后一個房價邁過萬元大關(guān)的城市。

　　成交量不斷攀升的同時，西安市房價也在不斷上漲，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月，西安市新建商品房價格環(huán)比上漲1.4%，從2016年3月以來，西安市房價格已經(jīng)連續(xù)32個月持續(xù)上漲。

　　2018年是西安市啟動建設(shè)大西安戰(zhàn)略的第二年，也是西安是通過戶籍改革引進人口的第二年。這個醞釀了“曲江模式”的城市，再一次用實踐證明了土地中隱藏的巨額財富和機遇。

　　對西安樓市持續(xù)上行的態(tài)勢，西安金茂府銷售負責人認為，一方面，西安為一帶一路起點城市，2017年確立了建設(shè)大西安戰(zhàn)略，發(fā)展?jié)摿薮?另一方面，西安市人口不斷增加間接擴大了市場需求。

　　一房難求

　　如果沿著京昆高速、連霍高速繞著西安城走一圈，從西邊的西咸新區(qū)到東邊的臨潼，從北部的浐灞到南部的長安、高新區(qū)和曲江新區(qū)，隨處可見林立的塔吊和封頂不久的新樓盤。

　　長安區(qū)金茂府營銷中心內(nèi)，工作日仍然不斷有購房者前來看房，銷售人員介紹，項目為豪宅，有146平方米、156平方米和206平方米三種戶型，銷售單價在1.4萬-2.5萬元/平方米之間。

　　上述金茂府營銷負責人表示，項目第一期共有274套，在整個西安市，金茂府銷售單價可以排到前三名，雙12開盤當天，加上內(nèi)部系統(tǒng)員工預(yù)定的20多套，開盤當天去化率達到6成左右。

　　西安金茂府一位銷售人員告訴經(jīng)濟觀察報記者，金茂府項目原計劃將銷售單價定在3萬元左右，但是由于申請預(yù)售證的時候正好趕上限價政策出臺，“本來可以前提一個月拿到預(yù)售證，這個價格是經(jīng)過反復(fù)溝通拿到的”。

　　趙小藝是眾多看房者中的一員，她于今年6月隨父母正式定居西安，目前已經(jīng)在西安落戶。“已經(jīng)看了好幾個月了，但是一直搶不到號。”

　　今年3月，西安房地產(chǎn)銷售正式實施搖號政策。趙小藝告訴記者，“比如出來200套房子，起碼有四五百人排號，每個項目都是這樣，根本搶不到”，而金茂府屬于高端盤，價格相對較高，當前西安大多數(shù)普通住宅價格1萬元出頭。

　　上述西安金茂府營銷負責人透露，西安市每月供應(yīng)量都在2萬-3萬套左右，但仍然一房難求。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，西安市商品房成交面積達到2193.55萬平方米，月均成交面積接近200萬平方米。

　　中國房價行情數(shù)據(jù)顯示，11月西安一手房均價為1.28萬元/平方米，環(huán)比上漲0.09%。截至12月19日，西安二手房近一個月均價為1.41萬元/平方米，環(huán)比上漲1.03%，同比上漲33.76%。

　　上述金茂府營銷負責人表示，2017年底西安市政府開始實施限價，所有房地產(chǎn)項目銷售價格必須經(jīng)過西安市物價局批準方可進行銷售，“如果不是限價，現(xiàn)在西安的房價應(yīng)該還要更高”。

　　如果從2016年3月算起，西安市新建商品房價格已經(jīng)連續(xù)上漲33個月，在眾多從業(yè)人員的眼中，西安樓市真正崛起于2017年，并在2018年繼續(xù)保持快速上漲的態(tài)勢。2018年11月，西安一手房房價漲幅均位列70城第二位。

　　截至11月末，西安樓市去化周期為4.8個月，比9、10月有小幅上升，但遠遠低于7、8月及之前的去化周期，行業(yè)內(nèi)公認合理去化周期為12-16個月之間。而且，2018年西安市土地成交量同比大幅減少。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年西安土地成交面積為1415.91萬平方米，同比增加20.94%，是2015年的兩倍，創(chuàng)造年度歷史紀錄。不過，2018年前11個月，西安土地成交面積只有579.97萬平方米。

　　人才新政刺激?

　　2016年12月31日，西安宣布從2017年1月1日開始重啟限購，西安市戶籍及非戶籍人口在六城區(qū)限購區(qū)內(nèi)只能新購買一套住宅。當年9月，西安限購升級，要求本地戶籍家庭限購兩套住房，非本地戶籍家庭社保滿兩年限購一套住房。

　　在一些房地產(chǎn)從業(yè)者看來，西安限購政策相對比較寬松，一位本地房企高管告訴經(jīng)濟觀察報記者，西安市限購僅限于城區(qū)范圍內(nèi)，“西安所有區(qū)縣的人都能在市區(qū)買房，全國人都能在西安非限購區(qū)買房。”

　　而且，2017年3月1日，西安市出臺了被稱為史上最寬松的人才引進政策。通過“三放四降”最大限度降低落戶門檻。人才引進政策多次調(diào)整后，門檻進一步降低，涵蓋了大部分有落戶西安意愿的群體。

　　如果說學歷落戶還存在大專35周歲以下、本科45周歲以下的年齡門檻，那么在校大學生入戶、集體戶口隨遷和特定行業(yè)創(chuàng)業(yè)者、法人、股東和員工落戶等，使得西安市落戶基本不存在門檻，上述本地房企高管笑稱：“總有一款適合你。”

　　同時西安還最大限度簡化辦理流程，實施APP申請，學歷落戶和學生落戶基本可以實現(xiàn)當場辦結(jié)。2017年實施人才引進9個月，西安市常住人口增加78.46萬，而戶籍人口增加了80.95萬人。

　　換言之，西安非戶籍常住人口在減少，而戶籍人口在增加。2018年12月11日，官方宣布，2018年以來共有75萬人落戶西安。實施人才新政以來，西安市戶籍人口增加了155萬。西安官方的計劃目標是到2020年人口達到別。

　　上述本地房企高管告訴經(jīng)濟觀察報記者，一直以來，西安市房價相對較低，本地常住人口自有住房率較高，“這一輪行情之前，西安市場表現(xiàn)很差，到現(xiàn)在還有十幾個爛尾項目處理不了。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2011之前，西安商品房銷售均價一直維持在4500元/平方米以下，2011年均價首次突破6000元/平方米，到2016年，西安市房價一直維持在6000元/平方米左右。較低的房價開始吸引一些投資客進入。

　　2016年，西安銷售面積首次突破2000萬平方米，銷售均價為6602元/平方米，彼時大多數(shù)一二線城市房價均已經(jīng)突破萬元。2017年8月，西安市二手房均價首次突破萬元，年底，一手房均價也突破萬元。

　　在上述本地房企高管看來，西安新增的155萬戶籍人口中，主要以陜西省及周邊省市人口、西安本地大學畢業(yè)生或陜西籍高校畢業(yè)生為主，也不乏一些房地產(chǎn)投資客，這些人身上都有一個共同的標簽——樓市剛需。

　　大西安戰(zhàn)略下樓市

　　與其說人才新政促進了西安樓市繁榮，倒不如說樓市繁榮是大西安城市戰(zhàn)略實施的必然結(jié)果，這個歷史文化與現(xiàn)代文明相互交織映襯的城市，是十三朝古都，擁有完整的明代城墻、秦皇陵和兵馬俑。現(xiàn)代的西安不僅是中國主要的航天工業(yè)城市，還是中國最重要的高等院校聚集地，西安共有63所高等學校，其中二本以上高等院校有36所，有2所985和7所211高校，每年畢業(yè)生超過30萬。

　　雖然西安擁有諸多靚麗的頭銜，但一直以來都是賈平凹筆下的“廢都”，2017年GDP為7469.9億元，在全國排名21位。同期成都、武漢、長沙等中部省會城市GDP均超過萬億，鄭州也達到9130.2億元。

　　實際上2010年，西安市就提出大西安發(fā)展戰(zhàn)略，計劃通過西安咸陽一體化并輻射周邊區(qū)縣建成國際化都市，不過，由于行政區(qū)劃原因，雖然西咸新區(qū)在2014年被批準為國家級新區(qū)，但西咸一體化進展并不順利。

　　改變始于2016年底王永康擔任西安市委書記，兩年時間，王永康為西安帶來實實在在的改變。2017年1月，陜西省確定西咸新區(qū)由西安市托管，持續(xù)多年的西咸一體化取得突破，4月西安自貿(mào)區(qū)掛牌。

　　2017年，華為、吉利汽車、阿里巴巴、騰訊、京東、蘇寧、中興、浪潮、亞馬遜、海康威視、鴻海、漢能、開沃汽車等企業(yè)先后有項目投向西安。西安市投資委公布的信息顯示，2017年西安市引進項目847個，總投資規(guī)模達到2.35萬億。

　　2018年2月，國家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》，西安正式成為全國第9個國家級中心城市，作為一帶一路的起點城市，西安被賦予更多歷史和現(xiàn)實使命。

　　2018年，西安市政府發(fā)布了《大西安國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃(2017-2021)》，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)構(gòu)建和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系建設(shè)等方面，提出了宏偉的構(gòu)想戰(zhàn)略，計劃在2021年GDP總量突破萬億元。

　　上述本地房企人士表示，長期以來，西安人比較安逸和固執(zhí)，需要外來因素進行刺激，“就拿房地產(chǎn)來說，原來以本地開發(fā)商為主，大家也餓不死，但大開發(fā)商一進來，西安本地房企基本上全軍覆沒了。”

　　巨大的政策機遇背景下，相對落后的基礎(chǔ)設(shè)施和較低的房價讓開發(fā)商們看到了機會。金茂府營銷負責人介紹，雖然像萬科、中海等一線開發(fā)商早已經(jīng)進入西安，但直到2016年以來，才形成蜂擁狀態(tài)。

　　而且，西安市土地價格相對較低，2017年土地成交均價只有2492元/平方米，同期成都為2556元/平方米，濟南為3152元/平方米，鄭州為3697元/平方米，而武漢則達到了6923元/平方米。2018年前11個月，雖然土地價格經(jīng)歷大幅上漲，但成交均價也只有4797元/平方米。

　　2017年西安商品銷售面積達到創(chuàng)紀錄的2459.35萬平方米，同比上漲 20.78%;商品房銷售金額為2123.34億元，同比增加57.63%，全年銷售均價定格在8513元/平方米，同比漲幅達到28.95%。