“有沒有深圳的較大體量、高標準園區(qū)可以推薦給我?”程先生是一家全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務公司產(chǎn)業(yè)部門的主管，他感慨道：即便手中握有成百上千家產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資料，也很難找到一家讓國外500強客戶滿意的優(yōu)質(zhì)園區(qū)。

　　隨著深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟換擋提速，產(chǎn)業(yè)空間錯配問題也愈加突出：一方面，很多優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展空間嚴重不足，亟須尋求高品質(zhì)大面積產(chǎn)業(yè)空間;另一方面，不少老舊寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率上升，因無法滿足企業(yè)需求而出現(xiàn)閑置等現(xiàn)象。

　　在產(chǎn)業(yè)空間調(diào)研走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，深圳今年以來已經(jīng)開始針對產(chǎn)業(yè)空間不足、“二房東”違規(guī)轉租等問題出臺一系列政策，比如鼓勵低容積率園區(qū)調(diào)整容積率來改建、擴建或新建，紓解了優(yōu)秀企業(yè)壯大時空間緊缺的難題，可謂“雪中送炭”;深圳市及多個產(chǎn)業(yè)大區(qū)也及時推出一系列規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房轉租分租行為、完善產(chǎn)業(yè)用房租賃后續(xù)監(jiān)管機制的措施，可謂“對癥下藥”。但這些措施具體效果如何，還有待進一步觀察。

　　●南方日報記者 李榮華 統(tǒng)籌：曲廣寧

　　現(xiàn)狀1

　　園區(qū)租金差距較大 產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求難滿足

　　“我們把深圳產(chǎn)業(yè)空間分成三個大圈層：第一圈層是關內(nèi)，以現(xiàn)代服務業(yè)為主;第二圈層是近關區(qū)域，以研發(fā)中試、高端制造、信息服務為主;第三圈層以生產(chǎn)服務為主，很多企業(yè)搬離深圳之前留在寶安松崗、龍崗坪地、光明、大鵬、坪山，還需要依賴深圳的供應鏈做生意，但要控制成本。”合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇告訴記者。

　　三個圈層也意味著租金的不同，最高差距甚至超過10倍。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)介紹，南山、福田及羅湖的園區(qū)以辦公、研發(fā)類寫字樓為主，尤其是福田CBD寫字樓租金已超300元/平方米/月，而在南山科技園、深圳灣創(chuàng)業(yè)廣場等租金可達180元/平方米/月。龍崗、寶安等原關外產(chǎn)業(yè)大區(qū)，除了天安云谷等少數(shù)幾個科技園區(qū)可到100元/平方米/月左右，其他中小型園區(qū)平均租金約為20—30元/平方米/月。坪山、鹽田、大鵬、深汕特別合作區(qū)的園區(qū)高科技企業(yè)集聚度相對更低，租金價格也較低。

　　租金高低分布的形成，其實是市場手段和行政調(diào)節(jié)相互影響的結果。市場競爭力強或政府主導的產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，占據(jù)著城市的資源中心區(qū);而偏遠一點的光明、龍華等區(qū)的園區(qū)，一方面要主動發(fā)展集聚產(chǎn)業(yè)，另一方面也因為租金的優(yōu)惠，承載著不少初創(chuàng)公司，或者一些暫時被迫從中心區(qū)遷移出來的公司等。

　　深圳產(chǎn)業(yè)空間類型多，產(chǎn)權性質(zhì)、周邊配套差距較大，其實與40年來深圳經(jīng)歷了多輪產(chǎn)業(yè)迭代升級有關。發(fā)展到現(xiàn)在，深圳的產(chǎn)業(yè)空間既有“三來一補”舊園區(qū)，也有產(chǎn)值驚人的高新科技園區(qū)，也有新興創(chuàng)新空間;而按產(chǎn)權歸屬劃分，深圳產(chǎn)業(yè)空間有國企、私營或社區(qū)股份公司所有三大類;按功能分，則分辦公寫字樓、研發(fā)園區(qū)和生產(chǎn)型工廠等。

　　程先生帶著世界500強企業(yè)落地深圳的需求，卻一時難以尋到園區(qū)落腳的背后，正是深圳目前產(chǎn)業(yè)空間存在的尷尬境況：一方面是空間不足，比如適合整租的大面積高端制造業(yè)廠房緊缺;另一方面則是部分園區(qū)空置率在上升，主要是因為“老破小”產(chǎn)業(yè)空間跟新興產(chǎn)業(yè)或大型公司的需求匹配不到位。

　　擴容2

　　增加產(chǎn)業(yè)空間供給 精準打擊租賃亂象

　　針對深圳租金成本上漲、產(chǎn)業(yè)空間不足、二房東變相漲租等現(xiàn)象，深圳政府部門今年連出重拳，對產(chǎn)業(yè)空間加強統(tǒng)籌、管控和補貼，以降低企業(yè)用房成本，助力企業(yè)轉型升級。

　　首先值得關注的是，《深圳市扶持實體經(jīng)濟發(fā)展促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》于5月21日出臺，針對產(chǎn)業(yè)用地(包括工業(yè)用地、物流倉儲用地以及包含以上兩個功能的混合用地)進行容積率調(diào)整(即在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積)。

　　深圳在2000年之前批準的工業(yè)廠房容積率較低，一般只有1.6左右，按照現(xiàn)行標準可提高到3—4。全市符合該政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地約有88平方公里，理論上可在不新增加1平方米建設用地情況下，增加1.6億平方米產(chǎn)業(yè)空間。

　　“可以說，這是深圳產(chǎn)業(yè)空間再造、產(chǎn)能再擴大、促進實體經(jīng)濟發(fā)展的重大舉措。”深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長王策飛表示。

　　而在產(chǎn)業(yè)用房消費端，深圳也是多措并舉。5月27日，深圳市住房和建設局就《關于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施(試行)(征求意見稿)》(簡稱《若干措施》)面向社會征求意見。具體措施多達23條，意在增加產(chǎn)業(yè)用房有效供給，穩(wěn)定租賃價格，全面打擊“二房東”不規(guī)范的市場租賃行為，切實保障產(chǎn)業(yè)用房真正用于實體經(jīng)濟發(fā)展，服務于深圳產(chǎn)業(yè)提速換擋。

　　在行業(yè)市場監(jiān)管領域，《若干措施》將產(chǎn)業(yè)用房的規(guī)范交易納入監(jiān)管，比如規(guī)范用水用電、公攤面積、物業(yè)服務及其收費標準，制定全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用房租賃合同示范文本并要求租賃雙方按規(guī)定辦理合同備案，逐步實施產(chǎn)業(yè)用房租賃合同網(wǎng)上簽約。未來還將加強租金指導，編制產(chǎn)業(yè)用房租金指導價格。

　　《若干措施》還提出，加強產(chǎn)業(yè)用房準入監(jiān)管、規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房轉租分租行為、完善產(chǎn)業(yè)用房租賃后續(xù)監(jiān)管機制等措施。如在規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房轉租分租行為方面，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉租、分租;經(jīng)約定或批準可以轉租的，受轉租人不得再次轉租。嚴厲打擊出租人違規(guī)轉讓或以“以租代售”等形式變相轉讓行為，嚴厲打擊承租人違規(guī)違約將產(chǎn)業(yè)用房用于其他用途的行為。《若干措施》實施半年后，深圳將開展一次產(chǎn)業(yè)用房租賃市場專項整治行動，依法打擊各類違法違規(guī)租賃行為。

　　深圳市住房研究會會長、市政協(xié)委員陳藹貧認為，《若干措施》是針對產(chǎn)業(yè)用房租賃亂象的“精準打擊”，這些措施將對深圳未來的產(chǎn)業(yè)升級轉型起到重要作用。

　　創(chuàng)新3

　　“聯(lián)合建樓”留龍頭企業(yè) 盤活改造“藍色土地”

　　深圳各區(qū)也在吸引產(chǎn)業(yè)集聚和留住發(fā)展壯大的企業(yè)方面不遺余力。

　　2018年，南山區(qū)將“聯(lián)合建樓”作為重點改革課題。今年2月21日，南山15家重點企業(yè)組成聯(lián)合體，以9.86億元成功競得留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地的T501—0096地塊，全市首單聯(lián)建總部大樓正式落地。

　　在南山西麗興科路旁，記者看到，這座聯(lián)建總部大樓正在加緊施工。按照計劃，今年南山還將推進3—5個聯(lián)合總部大廈項目。

　　而針對“老破小”廠房較多的原關外中小產(chǎn)業(yè)空間，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟換擋提速時，深圳如何破題?

　　以龍華區(qū)為例，數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)已有大小工業(yè)園區(qū)524個，規(guī)模小、產(chǎn)業(yè)散、產(chǎn)出低是園區(qū)主要特征。全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)建筑總面積約5800萬平方米，其中，容積率低于2的工業(yè)用地約32平方公里，占總量的81.8%。

　　“我們經(jīng)常聽當?shù)卣f，這里有一些‘藍色的土地’。”羅宇介紹，所謂“藍色的土地”，就是從空中看下去是藍色鐵皮棚，容積率很低，在1.0以內(nèi)，是低效利用的工業(yè)用地，需要盤活改造。

　　有鑒于此，龍華區(qū)產(chǎn)業(yè)部門雙管齊下，一方面打造集企業(yè)孵化、上市培育、總部經(jīng)濟于一體的新型科技產(chǎn)業(yè)園;一方面認定一批示范、先進、優(yōu)秀等不同級別的產(chǎn)業(yè)園區(qū)并協(xié)調(diào)推進建設。

　　適配4

　　主動空置迎匹配企業(yè) 升級改造引特色產(chǎn)業(yè)

　　除了“擴容”和“筑巢”，深圳部分區(qū)還選擇主動空置產(chǎn)業(yè)空間，目的是“迎娶”合適企業(yè)對象，避免出現(xiàn)錯配。

　　以寶安區(qū)天格科技園為例，該園區(qū)的租金在50元/平方米/月左右，而周邊園區(qū)才25—40元/平方米/月，園區(qū)目前空置率達25%。

　　但天格科技園卻堅持自己的發(fā)展規(guī)劃，其引進的都是以智能硬件、電子設備等為主的22家規(guī)模以上企業(yè)，其中國家級高新技術企業(yè)7家，去年產(chǎn)值達8億元。

　　有優(yōu)質(zhì)改造園區(qū)的示范效應，一批由社區(qū)股份公司所有的中小園區(qū)，也看到了園區(qū)轉型升級的甜頭。

　　坐落在光明區(qū)馬田街道石圍社區(qū)的宏域·光明谷，是光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升試點扶持項目之一。當?shù)厣鐓^(qū)股份公司相關人員介紹，該園區(qū)在未升級前，月租9元/平方米，現(xiàn)在改造后提升到44元/平方米。

　　據(jù)悉，光明當?shù)卣槍吓f園區(qū)提供政策支持，對園區(qū)運營方給予改造費用資助。園區(qū)改造提升后獲得資質(zhì)認證的，給予入駐企業(yè)相關房租補貼，此外還有公共服務、技術平臺建設等補貼。