華夏幸福蟬聯(lián)榜首，以招商蛇口、中新集團(tuán)、宏泰發(fā)展、張江高科、中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、深圳灣科技、蘇高新集團(tuán)、星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、星月投資為代表的，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商排位突飛猛進(jìn)。

　　2018年隨著我國產(chǎn)業(yè)升級，產(chǎn)業(yè)彎道超車的訴求進(jìn)一步提升，相比于2017年，方升研究團(tuán)隊大幅度提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展力的權(quán)重指標(biāo)，降低了去年最重要的企業(yè)發(fā)展力指標(biāo)。經(jīng)過了兩萬余次的比對，國控園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城類產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展力方面大幅領(lǐng)先。國控園區(qū)或者是地方城投公司，往往肩負(fù)著區(qū)域的開發(fā)，建設(shè)，融資等核心功能，而在北上深蘇幾個區(qū)域都有一些產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好的園區(qū)，這些園區(qū)應(yīng)該是國控園區(qū)或城投公司學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，比如張江高科、中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、上海臨港，深圳灣科技(深投控)，上海金橋，蘇高新，深圳科技工業(yè)園，北京經(jīng)開，合肥高新股份等。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展力方面國控園區(qū)普遍優(yōu)于民營，得益于國有企業(yè)和政府之間千絲萬縷的關(guān)系，可以在產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方面不計成本的投入，但反過來，也受制于體制限制，在決策效率和動作方面不及民營園區(qū)。無論國控園區(qū)還是民營園區(qū)都紛紛加碼產(chǎn)業(yè)投資，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)方面影響力話語權(quán)。而在產(chǎn)業(yè)鏈打造方面，國控園區(qū)無疑占盡優(yōu)勢，一方面啟動的早，很多國控園區(qū)相繼在上世紀(jì)90年代起步，另一方面強(qiáng)者恒強(qiáng)的因素也制約了民營園區(qū)的追趕步伐。

　　在企業(yè)發(fā)展力方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商分化嚴(yán)重，在方升研究團(tuán)隊采集的4組數(shù)據(jù)中，銷售額方面的差異尤為明顯。收入超過百億的企業(yè)僅華夏幸福一家，一騎絕塵，50億以上的企業(yè)也僅有招商蛇口，聯(lián)東U谷和啟迪協(xié)信三家，中新集團(tuán)，宏泰發(fā)展緊隨其后。大多數(shù)銷售額分布在5億到15億之間。傳統(tǒng)老牌園區(qū)開發(fā)商張江高科，東湖高新，園區(qū)板塊業(yè)務(wù)收入分別僅有12.53和11.92億元，這其中大部分比例來自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)交房的銷售額，由于園區(qū)物業(yè)的復(fù)制性不如住宅，因此如果沒有后續(xù)項(xiàng)目跟上，很容易造成營業(yè)收入持續(xù)下降。在毛利率方面，廠房為主的運(yùn)營商最低，科技園運(yùn)營商其次，產(chǎn)業(yè)投資和區(qū)域開發(fā)類型的運(yùn)營商毛利率在4-5成。

　　華夏幸福

　　華夏幸福近三年越發(fā)強(qiáng)勢，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)年度榜的三連冠。在企業(yè)發(fā)展力數(shù)據(jù)方面無可挑剔，堪稱產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域市場化最強(qiáng)者。2018年除了大本營廊坊外，在長三角，嘉善，溧水等項(xiàng)目異地復(fù)制初見成效，產(chǎn)業(yè)新城一項(xiàng)以周期長聞名，華夏幸福的強(qiáng)勢取決于這些新項(xiàng)目的成功與否。而在產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方面，作為民營企業(yè)的華夏幸福，即使和恒大碧桂園這種傳統(tǒng)房企相比也未必有多大的優(yōu)勢，恒大投資1000億與中科院合作，而碧桂園也組建了戰(zhàn)投部四處出擊，和思科，富士康的合作彰顯了進(jìn)軍科技小鎮(zhèn)的決心，反觀華夏幸福，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍頭企業(yè)還沒有拿出能匹配江湖地位的大動作，近期大舉投資新能源汽車領(lǐng)域企業(yè)也許是在提前布局。無論如何，華夏幸福作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的現(xiàn)象級企業(yè)，他的商業(yè)模式，團(tuán)隊架構(gòu)，以及融資，現(xiàn)金流管理等諸多方面都樹立了行業(yè)標(biāo)桿，再次斬獲榜首實(shí)至名歸。

　　招商蛇口

　　招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營旗艦企業(yè)，聚合了原招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)兩大平臺的獨(dú)特優(yōu)勢，已成為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商。招商蛇口以產(chǎn)興城，結(jié)合不同時期產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求，對蛇口工業(yè)區(qū)的原有產(chǎn)業(yè) “騰籠換鳥”，同時加大城市和園區(qū)產(chǎn)業(yè)配套、文化教育、醫(yī)療康養(yǎng)、休閑娛樂等配套設(shè)施的投入，將深圳的蛇口，打造成一座宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化、國際化濱海新城，并培育出華為、金蝶、招商銀行、平安保險等國際國內(nèi)知名行業(yè)龍頭企業(yè)，成為中國改革開放四十年，以產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)城市發(fā)展的真實(shí)寫照。招商蛇口憑借”前港-中區(qū)-后城“的特色開發(fā)運(yùn)營模式，以改革創(chuàng)新這一核心驅(qū)動力，緊跟國家戰(zhàn)略，布局全國，異地復(fù)制，并在一帶一路沿線國家輸出蛇口模式。招商蛇口近年來在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度持續(xù)發(fā)力，與各大知名龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作、培育城市運(yùn)營體系中的醫(yī)療、養(yǎng)老、文創(chuàng)、教育產(chǎn)業(yè)，依托招商局央企雙創(chuàng)示范基地，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，建造新業(yè)態(tài)孵化器。招商蛇口在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面底蘊(yùn)深厚，位列第二實(shí)至名歸。

　　中新集團(tuán)

　　作為蘇州工業(yè)園區(qū)的開發(fā)主體，中新集團(tuán)的知名度一直不如蘇州工業(yè)園這么振聾發(fā)聵，但當(dāng)中新集團(tuán)作為區(qū)域開發(fā)的幾個項(xiàng)目相繼交出一份亮眼的成績單，他一定是最近幾年不可忽視的力量。中新集團(tuán)有著獨(dú)特的商業(yè)模式和對這個市場的理解，當(dāng)華夏幸福和碧桂園喊出百城，百鎮(zhèn)時，中新集團(tuán)依然堅持自己的理念，穩(wěn)扎穩(wěn)打，在安徽滁州的蘇滁工業(yè)園，產(chǎn)業(yè)部分導(dǎo)入基本完成，城市面貌日新月異，作為2012年動工，至今剛剛6年時間的項(xiàng)目，方升研究團(tuán)隊認(rèn)為這是區(qū)域開發(fā)復(fù)制的完美樣本。而就造城而論，蘇州工業(yè)園已經(jīng)是蘇州房價的制高點(diǎn)。其在滁州項(xiàng)目的房產(chǎn)目前還低于滁州平均水平，蘇州工業(yè)園區(qū)能否完美的復(fù)制，方升研究團(tuán)隊還是抱有很大的信心的。值得注意的是，中新集團(tuán)的一二級開發(fā)是完全獨(dú)立，不聯(lián)動的。

　　宏泰發(fā)展

　　河北是民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的搖籃，除了聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的華夏幸福外，宏泰發(fā)展的實(shí)力已不容小視。雖然都是做土地一級開發(fā)，宏泰的模式也是異于華夏幸福和中新集團(tuán)。除了賣地收入之外，宏泰已經(jīng)朝著產(chǎn)業(yè)促進(jìn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路上越走越快。2018年的春晚，宏泰王建軍與極限跳傘運(yùn)動員擊掌的鏡頭一定讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)人印象深刻。沒錯產(chǎn)業(yè)布局方面，宏泰在通用航空，文旅，大健康，科創(chuàng)等幾個行業(yè)均有所積累。而這個發(fā)展理念和方升研究團(tuán)隊的理念高度一致。再配上亮眼的業(yè)績，應(yīng)該來說，宏泰已經(jīng)轉(zhuǎn)型成產(chǎn)業(yè)運(yùn)營公司，其商業(yè)模式和龍河高新區(qū)項(xiàng)目都值得業(yè)內(nèi)同行深度解讀和研究。

　　張江高科

　　作為一家享譽(yù)全國的標(biāo)志性國控園區(qū)，無論是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營還是產(chǎn)業(yè)集聚的打造都屬于全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)頂尖水平，這也有效得推動了張江高科核心區(qū)域的高速發(fā)展。雖然現(xiàn)階段張江高科提出了產(chǎn)業(yè)投資，但是從他的年度報表中就可以看到他的營業(yè)收入并不理想。現(xiàn)在張江高科亟需在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面找到一條適合自己的全新商業(yè)模式。而一旦張江高科可以探索出這個商業(yè)模式，張江高科必將登上一個新的高度。

　　啟迪協(xié)信

　　啟迪協(xié)信是市場當(dāng)中的一匹黑馬，托生于啟迪控股和協(xié)信集團(tuán)。主打產(chǎn)品是科技商務(wù)園，往往會搭配商業(yè)和住宅，2017年憑借著優(yōu)秀的銷售額躋身產(chǎn)業(yè)園區(qū)年度榜榜眼。有別于傳統(tǒng)園區(qū)，啟迪協(xié)信喜歡的項(xiàng)目往往是在城市中心或者城市副中心，地理位置相對較好。而物業(yè)評判的標(biāo)準(zhǔn)往往可以分割銷售，這些因素促成了啟迪的銷售額。去年大手筆收購恒生科技園，不僅增加園區(qū)運(yùn)營面積，更擴(kuò)充了專業(yè)團(tuán)隊。整編后的啟迪協(xié)信，依托于清華系的產(chǎn)業(yè)資源，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面更加爐火純青。啟迪控股和清華系的兩大背書減輕了啟迪協(xié)信快速擴(kuò)充物業(yè)后的招商壓力，同時，良好的股東背景也讓投拓端和政府談判游刃有余。

　　蘇高新

　　蘇南模式備受質(zhì)疑，作為蘇州轉(zhuǎn)型升級的發(fā)動機(jī)，蘇高新抓住區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級機(jī)遇，依托原有產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的有利條件，面向“高”、“新”產(chǎn)業(yè)加速推進(jìn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以可持續(xù)的盈利能力及合理優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)提升企業(yè)內(nèi)在價值。確立“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營商”的戰(zhàn)略定位，目標(biāo)打造先進(jìn)制造業(yè)、環(huán)保為核心，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資為支撐的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。應(yīng)該來說蘇高新同樣作為國控園區(qū)的代表，整個公司的業(yè)務(wù)架構(gòu)已經(jīng)拉開，同時推動地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，緊抓租售并舉的政策導(dǎo)向，由開發(fā)向運(yùn)營轉(zhuǎn)變，可謂緊抓時代節(jié)奏。江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園作為專業(yè)化的主題園區(qū)，定位于醫(yī)療器械行業(yè)，同時也是蘇高新

　　星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)

　　在眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來可期，但轉(zhuǎn)型并非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)就以獨(dú)有的“產(chǎn)權(quán)/租金/服務(wù)換股權(quán)”運(yùn)營模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。兩年前方升團(tuán)隊接觸星河產(chǎn)業(yè)時，星河產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式就已經(jīng)明確，兩年下來，這一模式得到了房地產(chǎn)類企業(yè)轉(zhuǎn)型企業(yè)的一致認(rèn)可。方升團(tuán)隊認(rèn)為對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最合適的路徑就是通過產(chǎn)業(yè)辦公切入園區(qū)業(yè)務(wù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)可以整合住宅和商業(yè)社區(qū)資源，相當(dāng)于做成城市中心的產(chǎn)城社區(qū)，這里對于房企而言，最缺乏的就是產(chǎn)業(yè)資源，而星河提前布局入股深創(chuàng)投，這個資源稟賦放到現(xiàn)在絕對就是搶手的香餑餑了，接下來星河產(chǎn)業(yè)可以攜產(chǎn)業(yè)而令諸侯了。

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